美国自用房出售税务优惠,购买美国房产方式

2020.11.27 


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美国自用房产在出售时有没有税务上的优惠?

美国税法规定,主要用于自住的房屋出售所得,符合相关税务规定即可获得25万美元的免税额,夫妻共同报税则为50万美元免税额。具体需要满足的条件为在出售的前五年中,拥有该房产且作为实际居住的主要处所至少两年;并在出售的前两年中没有使用过免税额。同时,房屋相关费用也可以用来抵税。

比如王先生购买房屋时花费200万元,房屋装修20万元,其他相关费用5万元。房屋售价300万元,出售时包括中介费用等相关费用5万元。则王先生的房屋出售利得为300-200-20-5-5=70万元,按2020年11月27日美元汇率6.59计算约合10.63万美元。若王先生满足25万美元免税条件,则王先生无需缴纳住房出售所得税。不过还是建议申报,以免日后IRS查证时误以为漏报。

外国人从境外购买美国房产有哪些方式?

一般来说外国人购买美国房产主要是为了给美国籍的亲人使用,这种情况下我们建议通过直接赠与购房款的方式,由在美居住的亲属购买房产。如此在出售的时候可以满足自住房的条件,从而得到25万美元的免税额,可以最大程度上的节省资本利得税。

若不以自住为目的购置房产,例如用于出租,则要注意出租收入的的所得税。每年缴纳房产税,出售的资本利得税,以及所有者死亡后是否涉及到遗产税的部分。下文将分别从三种持有的方式分析相关的税务问题:

  • 直接持有,即外国人直接汇款至美国,或有不足的部分向银行贷款的方式购置房产。
    • 出租期间的所得税分为两种计算方式:
      • 第一、按租金收入的30%直接计算所得税;
      • 第二、用租金收入减去包括贷款利息,税费,管理费等费用之后的净收入按照个人所得税率计算所得税。
      • 虽然第二种的计算方法较为复杂,但是所需缴纳的税负往往比第一种要少。具体使用哪种方法来计算所得税,建议咨询美国公司服务网专业会计师,商讨后再决定。

房屋出售时若持有时间不超过一年则按照个人所得税率计算;若持有时间超过一年,则按照最高20%的长期资本利得税率来计算。所有人死亡时,此不动产要缴纳遗产税。

  • 通过有限责任公司持有,即通过外国人所有的有限责任公司来购置房产。

此种方法的好处是,如发生火灾等意外而引发法律上的纠纷,将由公司来承担。而根据美国的税法有限责任公司的税负可以选择以个人身份来报税,税负效果如上文直接持有一样,若按照公司身份报税则要同时缴纳个税及公司税。

  • 通过与外国公司共同组成一个有限责任合伙来购置房产。

此种方法的好处是,可以通过合伙协议使持股比例和分红比例不同,例如持股30%但可以享有70%的分红。在这种情况下,除上述两种方法的优点之外,当外国人去世时仅按照其持有的30%来征收遗产税,而不会是100%。

如有任何报税问题可以咨询美国公司服务网,欢迎访问我们的网站biz.zhuanyefuwu.com获取更多相关信息!

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