美国自用房出售税务优惠，购买美国房产方式

美国自用房产在出售时有没有税务上的优惠？

美国税法规定，主要用于自住的房屋出售所得，符合相关税务规定即可获得25万美元的免税额，夫妻共同报税则为50万美元免税额。具体需要满足的条件为在出售的前五年中，拥有该房产且作为实际居住的主要处所至少两年；并在出售的前两年中没有使用过免税额。同时，房屋相关费用也可以用来抵税。

比如王先生购买房屋时花费200万元，房屋装修20万元，其他相关费用5万元。房屋售价300万元，出售时包括中介费用等相关费用5万元。则王先生的房屋出售利得为300-200-20-5-5=70万元，按2020年11月27日美元汇率6.59计算约合10.63万美元。若王先生满足25万美元免税条件，则王先生无需缴纳住房出售所得税。不过还是建议申报，以免日后IRS查证时误以为漏报。

外国人从境外购买美国房产有哪些方式？

一般来说外国人购买美国房产主要是为了给美国籍的亲人使用，这种情况下我们建议通过直接赠与购房款的方式，由在美居住的亲属购买房产。如此在出售的时候可以满足自住房的条件，从而得到25万美元的免税额，可以最大程度上的节省资本利得税。

若不以自住为目的购置房产，例如用于出租，则要注意出租收入的的所得税。每年缴纳房产税，出售的资本利得税，以及所有者死亡后是否涉及到遗产税的部分。下文将分别从三种持有的方式分析相关的税务问题：

• 直接持有，即外国人直接汇款至美国，或有不足的部分向银行贷款的方式购置房产。
  • 出租期间的所得税分为两种计算方式：
    • 第一、按租金收入的30%直接计算所得税；
    • 第二、用租金收入减去包括贷款利息，税费，管理费等费用之后的净收入按照个人所得税率计算所得税。
    • 虽然第二种的计算方法较为复杂，但是所需缴纳的税负往往比第一种要少。具体使用哪种方法来计算所得税，建议咨询美国公司服务网专业会计师，商讨后再决定。

房屋出售时若持有时间不超过一年则按照个人所得税率计算；若持有时间超过一年，则按照最高20%的长期资本利得税率来计算。所有人死亡时，此不动产要缴纳遗产税。

• 通过有限责任公司持有，即通过外国人所有的有限责任公司来购置房产。

此种方法的好处是，如发生火灾等意外而引发法律上的纠纷，将由公司来承担。而根据美国的税法有限责任公司的税负可以选择以个人身份来报税，税负效果如上文直接持有一样，若按照公司身份报税则要同时缴纳个税及公司税。

• 通过与外国公司共同组成一个有限责任合伙来购置房产。

此种方法的好处是，可以通过合伙协议使持股比例和分红比例不同，例如持股30%但可以享有70%的分红。在这种情况下，除上述两种方法的优点之外，当外国人去世时仅按照其持有的30%来征收遗产税，而不会是100%。

如有任何报税问题可以咨询美国公司服务网，欢迎访问我们的网站biz.zhuanyefuwu.com获取更多相关信息！

- END -