美国地税是什么，我们如何计算地税？

美国地税是什么？

美国有名目繁多的税，有一位总统曾经说过，有两件事情是任何人无法避免的，一个是死亡，另一个就是缴税。美国房产的持有成本却很高，其中最重的一笔开支，就是房地产税 (Property Tax)，这也是养房最大开销。对于个人，联邦政府收取联邦收入所得税（Federal Income Tax），州政府收取州收入所得税（State Income Tax），当地政府收取地税（Property Tax）。

地税分为两个部分，一部分叫做学校税（School Tax）， 另一个部分是政府税（Municipal Tax）。学校税是用来支持当地的公立学校系统（从小学到初中），包括教职员工的工资和各种福利和学校其他的运营费用。所谓的免费的教育，其实并不免费，而是出在屋主的地税里面。政府税是用来支持其它的当地政府开销，包括警察局，消防队等。

美国的每个村（Village）或者镇（Town）其实本身也像一个公司在运营，它的收入主要来自于地税，各种社区服务是它的支出。它也可以向银行贷款或者发行债券。在它无法还贷款的时候，它也可以宣布破产。

我们如何计算地税？

地税的计算是基于住房当前的市场价格，通常是估计价值乘以一个系数。每一个地区政府根据当地的情况，来制定这个系数。这个系数的范围大致是0.4%到4%。

美国房地产税如何计算

计算房地产税的时候是使用千分比 (mill rate) 单位来衡订，算法为千分比乘上房地产的估值 (Assessed value，和市值不同)。

千分比的算法：一个 mill 代表一美分的十分之一（或是一块美金的千分之一）；房地产税的最基本单位是用每一千块去算，则一个 mill 就是一块钱，十个 mill 就是$10。

地税=房价估值*地税系数

Assessed Value = Market Value * Assessment Rate

Property Tax = Assessed Value * Tax Levy

房价估值（Assessment Value）和房价市值(Market Value)是不同概念。市值是房屋交易时的价格，是买卖双方对房屋价格的认同，可以理解为这是房屋的真实价格。房屋估价是根据市值而调整的用于计算地税的价格。同一个房屋并不是每年都有交易的，屋主会住上５年，甚至20年以上才去卖出。在这期间，这个房屋是没有市价的。所以政府要根据周围其他相似住宅的交易价格对这个住房价格进行估算，用于计算地税。

*图片来源于网络

注意：如果屋主对房屋进行了翻新（如装修地下室），或者增加了居住面积（如扩建卧室）等会显著增加房屋价值的装修，那么屋主要及时向政府汇报，政府会根据房屋的增值来调整房屋估价。如何屋主不向政府汇报，在买房子的时候会遇到麻烦。

房地产估值上升

若没有牵涉贷款买卖，房地产估值是由政府聘雇的专业估价师来执行；若有的话则应该是放贷单位（如银行）聘请估价师来做，以方便银行评估放贷风险。估价的时候主要会考量到该区类似房型的卖价，是否有最新的升级装潢，如果用于租房那么租金行情在哪，或者是重置费用要多少（比如说灾后重建的费用）。

因为买方的评估人员会发现房屋结构与政府提供的蓝图不符。这时屋主不但要补偿所有的拖欠，还要交纳一定的罚金。但是如果屋主20年都不卖房子，所作的装修就没有人知道了。所以一般地区政府会隔一定的时间（如：10年）请专业评估人员对所辖每个住房进行评估以确保真实的房屋结构与政府保存的蓝图一致。这样做的一个好处是可以避免违章建筑。

每年地区政府要尽量保持收支平衡。支出部分每年都要增长（政府雇员需要长工资，物价上涨），所以它的收入也需要每年增长，所以地税也每年增长。由于这些支出和房价的关系不大，就会造成地税的增长偏离房价的增长。在房价上升的时候，交易价格（市值）上升，住房估价也上升。

政府有更多的收入，它可以提供更多的社区服务和给政府雇员长工资给更好的福利。但是在房价下降的时候，尤其是2008的房市危机，住房的交易价？格大幅下降，住房的估价理论上也应该按照比例下降，但是政府的开销很难降下来，尤其是政府员工的健康和养老保险。所以为了保证税收，政府的房屋估价只会小幅下降，甚至仍然增长。

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