海外公司在美国以公司名义买房,如何报税?

2021.08.02 


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外国投资者以公司名义购置美国房地产的案例越来越多,有的直接以外国的公司登记产权,也有另外设立美国公司登记产权,公司是一个独立的「法人」(法律上的个体),和「自然人」有别,公司最大的好处是,当其被追诉债务时,不会涉及私人身家财产。

美国一般的「股份有限公司」(C Corp)有双重课税问题,公司课一次,股东又课一次,但本国人持有的「股份有限公司」可向国税局申请变更为「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),就能避免双重课税,而外国人持有的「股份有限公司」却没有这优惠,为了避免双重课税,「有限债务公司」 (LLC)便成为欲设立美国公司的外国投资者的唯一选项。

海外公司在美国以公司名义买房,如何报税?

以下假设投资房地产在拉斯维加斯,简单说明以两种不同方式登记产权的报税问题。

  1. 直接以外国的公司登记产权,购入房地产过户时,有些办理过户的公证公司会要求:这外国公司必须先向内华达州政府登记有「本地联络代理」(Resident Agent),以备未来若再有与此房地产相关的事情时,有一个本地的联络地址。每年将出租或出售房地产的损益,以表格1120F向国税局申报所得税,再以表格5472向国税局报备这外国公司与其外国股东或关系企业的资金往来情形,作为补充。
  2. 另外设立一个美国「有限债务公司」(LLC),这个公司是在内华达州注册的,自然登记有「本地联络代理」,内华达州法律认定设立公司就为了营业,必须申请内华达州的「营业执照」 (State Business License),此外也须向地方政府申请地方的「营业执照」 (Local Business License)。

以美国公司名义买房的优点:

1. 可以规避风险,达到债务隔离的目的。
2. 可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。
3. 便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。
4. 比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。

以美国公司名义买房的缺点:

1. 以美国公司名义买房手续较为繁琐,费用较为昂贵。
2. 以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。
3. 公司买房基本属于投资类型,因此不能享受个人的25万免税额。
4. 在卖房时,个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大,分别为最高20%和35%。

美国公司服务网提醒:无论是外国「法人」或「自然人」,都要向国税局申请「税籍号码」(EIN 或ITIN) 才可以报税,在国税局的网站http://www.IRS.gov可以找到各种表格及其说明。

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