美国各州地税有什么区别，各地差异有哪些？

美国地税差异

由于地税是由当地政府制定，所以每一个村，镇的税率都不同。即使相邻的两个村，税率都会有很大的差异。这个差异主要来自于学校系统的开支差异。在美国，学区的好坏在很大程度上决定了房屋的价值区间。

这是一个正反馈过程。富人可以承担高房价值，当地政府就受到更多的地税，从而可以雇佣好的老师并开设更多的课程，提高学生的学习成绩和课外活动成绩，更多的学生进入好大学（如长青藤的哈福、耶鲁等）。

这样就吸引更多的家庭涌入这个学区，造成房价的进一步上涨。在美国的华人很多都是尽可能到好学区买房，为的是给子女最好的教育。一般来讲，好的学区地税要高于不好的学区。

美国地税区域差异

美国的地税率在各个地区差别很大，下面这个图来自于专门的税收统计部门。我们可以看到各个州地税率的中值（注意州内的地税差异也十分明显）。总的来说，地税率低的地区更容易房价飞涨，从而产生房地产泡沫；地税高的地区房价上涨缓慢，不易产生泡沫。

为什么美国地税会涨？

从以上算法看来，房地产税会涨就是两个原因：一个是税率上升，一个是房产估值上升。

税率上升

来自房地产项目的税收是地方政府的主要收入，如果在年度审预算时发现开支超过，可能就会因应调涨房地产税率以支持各单位机构正常营运。但加州同样有在 Proposition 13 当中规定，每年地方政府的地税涨幅不得超过房屋估值的1%，而房屋估值一年内最多不得增加超过2%，除非是房屋易主（买卖），否则都受限于此。

房地产估值上升

若没有牵涉贷款买卖，房地产估值是由政府聘雇的专业估价师来执行；若有的话则应该是放贷单位（如银行）聘请估价师来做，以方便银行评估放贷风险。估价的时候主要会考量到该区类似房型的卖价，是否有最新的升级装潢，如果用于租房那么租金行情在哪，或者是重置费用要多少（比如说灾后重建的费用）。

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