美国买卖房屋税务有什么变化,房地产税务有多少?

2020.11.11 


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美国买卖房屋税务新版

美国新税法对于房屋买卖和持有的规则做了较大改动。2021年美国华人买卖房屋报税,有以下这些好处。在个人持有方面,房产税将和州及地方所得税一起只有1万元的扣抵总额,可扣除利息的新房屋贷款额度从原先的100万元降至75万元,第二套房产的贷款利息仍然可以抵税,但两套房的可扣除利息的贷款上限不得超过100万或75万元。新法取消了抵押贷款保险费、贷款点数、私人贷款保险(PMI)等项目。对于房屋净值贷款利息,只要该房屋净值贷款(Home Equity Loan)用于所抵押房屋的修建,而不是用于个人投资或开销(如偿还信用卡债等),其利息都允以扣抵。

Real Estate - Highway Sign image

*图片来源于网络

在个人房屋买卖方面,如果过去五年住满两年且所售房屋是主要居所(Primary Residence),纳税人可以享受单人25万元、夫妻50万元的售屋利得免税额。为了防止有些民众售卖出租房前搬进去当作自用房住两年「钻空子」,税法自2009年起新增条例(IRC Sec. 121(b)(5)),要求非自住(Nonqualified Use)时期升值的房子,都必须按比例来计算免税额,即便满足五年之内住满两年的条件也不一定能够全额使用免税额。

美国新税法对房地产投资人是利好。C公司形式的投资者,其企业最高税率从原有的35%降至21%;S小公司、P合伙人、房地​​产信托投资基金(REIT) 等过渡实体(Pass-through Entities),投资人可在其1040附表E-2上扣抵20%的税前合格业务收入(Sec. 199A)。合格业务收入通常包括S或P的K-1表上的一般业务收入、租金收入、1231资产获利(Sec.1231 Gain)。新税法对企业可扣除的贷款利息没有限制、对设备投资和折旧非常宽松,企业在2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出(如厂房),当年允许完全扣除,无须逐年折旧,2023年1月1日至2027年底期间投入使用的资产,扣抵比率每年以20%递减。

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