在美国投资房地产，如何合理避税？

“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。

“1031交换”条款，有一些要求，举例说明：

2019年，大明将住房X出租；2022年底，通过“1031交换”得到出租房Y；2023年，大明将出租房X出售。在这个例子中，大明在“1031交换”前，持有并将住房X用于商业用途超过国税局2年的“安全港”条款。交换性购入出租房Y后，持有购入房且用于商业用途不足2年，因此，其“1031交换”资格可能不被国税局认可。假设大明一直持有出租房Y并用于出租，满2年后才出售，那么，此次“1031交换”将得到国税局的认可，也能享受“1031交换”。

注意！不是所有房地产的交换都适用“1031交换”。以下几种情况就不能享受“1031交换”的：

• 用于自住的房地产等不动产的买卖；
• 购入后只用于出售的物业；
• 美国境内与境外的房地产不属于同类型房地产，不适用于交换。例如，卖掉中国的房地产，再购入美国的房地产。