美国买卖房屋税务有什么变化，房地产税务有多少？

美国买卖房屋税务新版

美国新税法对于房屋买卖和持有的规则做了较大改动。2021年美国华人买卖房屋报税，有以下这些好处。在个人持有方面，房产税将和州及地方所得税一起只有1万元的扣抵总额，可扣除利息的新房屋贷款额度从原先的100万元降至75万元，第二套房产的贷款利息仍然可以抵税，但两套房的可扣除利息的贷款上限不得超过100万或75万元。新法取消了抵押贷款保险费、贷款点数、私人贷款保险（PMI）等项目。对于房屋净值贷款利息，只要该房屋净值贷款（Home Equity Loan）用于所抵押房屋的修建，而不是用于个人投资或开销（如偿还信用卡债等），其利息都允以扣抵。

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在个人房屋买卖方面，如果过去五年住满两年且所售房屋是主要居所（Primary Residence），纳税人可以享受单人25万元、夫妻50万元的售屋利得免税额。为了防止有些民众售卖出租房前搬进去当作自用房住两年「钻空子」，税法自2009年起新增条例（IRC Sec. 121(b)(5)），要求非自住（Nonqualified Use）时期升值的房子，都必须按比例来计算免税额，即便满足五年之内住满两年的条件也不一定能够全额使用免税额。

美国新税法对房地产投资人是利好。C公司形式的投资者，其企业最高税率从原有的35%降至21%；S小公司、P合伙人、房地​​产信托投资基金（REIT） 等过渡实体（Pass-through Entities），投资人可在其1040附表E-2上扣抵20%的税前合格业务收入（Sec. 199A）。合格业务收入通常包括S或P的K-1表上的一般业务收入、租金收入、1231资产获利（Sec.1231 Gain）。新税法对企业可扣除的贷款利息没有限制、对设备投资和折旧非常宽松，企业在2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出（如厂房），当年允许完全扣除，无须逐年折旧，2023年1月1日至2027年底期间投入使用的资产，扣抵比率每年以20%递减。

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