ITIN案例分享——出售美国房产

场景二：出售美国房产（FIRPTA 15% 预扣与 8288‑B）

• 一般情况下，受让方须在成交后第 20 天内提交 8288 并就总价款 15% 扣缴与汇缴（存在例外与证书减免路径）。

• 欲在成交前/成交时降低或免除预扣，需递交 8288‑B 预扣证书申请且各方需具备美国 TIN，非 SSN 个人应通过 W‑7 申请 ITIN 并按 Exception 4 提供交易材料支持税务需要。

• 完整申请的典型处理时间常被业内引用为“约 90 天”，但实际周期可能因补件或积压显著拉长，需预留时间或采用托管/先预扣后退税的替代安排。

案例（中国卖方出售独栋住宅）：

• 在签约后即刻准备 8288‑B 与 W‑7（理由 h 且标注 Exception 4），随附买卖合同、预计收益测算等支持材料，先行取得或并行申请 ITIN 以满足 8288‑B 要求。

• 若证书未能在交割前核发，则按规定完成 15% 预扣与 8288/8288‑A 提交，并于次年以 1040‑NR 报税申请退税冲抵预扣差额。

• 交易链路中各方（卖方、买方/代扣代理）务必在文件上填写准确 TIN，以避免 8288‑A 匹配失败导致退税延误或需额外证明。

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